부동산 대출 (고금리, 세제개편, 실물 자산 레버리지,가액 기준 과세)

 

부동산 과열기에 저도 한 번 크게 흔들렸습니다. 당시 주변에서 "지금 안 사면 평생 못 산다"는 말이 파도처럼 밀려올 때, 계산기를 두드려 보니 원리금 상환액이 월급의 절반을 넘었습니다. 그때 겨우 브레이크를 밟았는데, 7%대 금리와 세제 개편이 동시에 거론되는 지금, 그 선택이 정말 다행이었다는 생각을 자주 합니다.

 

고금리 시대, 대출 한도보다 상환 여력이 먼저다

주택담보대출(LTV, Loan to Value ratio) 한도가 나온다고 해서 그 금액을 전부 빌리는 건 전혀 다른 이야기입니다. LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻하는데, 금융기관이 허용한 한도는 어디까지나 담보 기준이지 개인의 상환 능력을 보장하는 수치가 아닙니다.

 

실제로 2024년 하반기 이후 시중은행 주택담보대출 금리는 7%대에 진입했습니다. 이 상황에서 5억 원을 30년 만기로 빌리면 월 원리금은 330만 원을 훌쩍 넘습니다. DSR(총부채원리금상환비율)이라는 기준이 있습니다. DSR이란 대출자의 연간 총부채 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율로, 현재는 40%를 초과할 수 없도록 규제하고 있습니다. 그런데 규제 한도 안에 든다고 해서 생활이 안정적이라고 보기는 어렵습니다. 저도 직접 계산해 봤을 때, 상환 비율이 40%를 넘지 않더라도 나머지 60%로 생활비, 교육비, 노후 준비까지 감당하는 건 생각보다 훨씬 빡빡했습니다.

보수적으로 접근해야 할 핵심 지표를 정리하면 다음과 같습니다.

• 월 원리금이 세후 실수령액의 30% 이하인지 확인
• 금리가 2% p 추가 상승해도 감당 가능한지 스트레스 테스트
• 비상 예비 자금(최소 6개월치 생활비)이 대출 실행 후에도 남는지 점검

한국은행이 발표한 2024년 가계부채 동향 자료에 따르면, 변동금리 대출 비중이 전체의 60%를 상회하고 있어 금리 상승기에 가계의 이자 부담이 급격히 커질 수 있다고 분고합니다(출처: 한국은행).

 

세제 개편이 가져올 두 가지 시나리오

양도소득세 개편안이 거론될 때마다 시장은 반응합니다. 이번에 검토되는 방향은 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 매매 차익 규모에 따라 차등 축소하는 방식입니다. 장기보유특별공제란 오랫동안 보유한 부동산을 팔 때 양도 차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도인데, 이 혜택이 줄어들면 고가 아파트일수록 세금 부담이 기하급수적으로 커집니다.

 

서울 반포나 마포처럼 시세가 크게 오른 지역의 경우, 법 개정 시 양도세 실부담액이 기존 대비 두 배 이상 늘어날 수 있다는 시뮬레이션도 있습니다. 이걸 보고 "그럼 팔기 전에 서두르자"는 분들도 있는데, 저는 조금 다른 각도에서 생각합니다. 세금 부담이 과중해지면 오히려 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 매물 잠김이란 세금이나 비용 부담 때문에 집주인이 매도를 포기하고 보유를 유지하는 현상으로, 이렇게 되면 시장에 나오는 물건이 줄어들어 오히려 신고가를 유발할 수 있습니다.

 

한편 보유세 부담도 빠르게 늘고 있습니다. 공시가격 현실화율이 높아지면서, 실거래가 기준으로 세금이 산정되는 구조가 강화되고 있기 때문입니다. 공시가격 현실화란 그동안 시세보다 낮게 책정되어 있던 부동산 공시가격을 실제 시장 가격에 가깝게 올리는 정책을 말합니다. 이 정책 방향은 중장기적으로 유지될 가능성이 높고, 실제로 소득이 없는 고령 1 주택자들이 세금 때문에 이사도 못 하는 상황이 주변에서 현실로 나타나고 있습니다.

 

인플레이션과 실물 자산, 무조건 관망이 답은 아니다

고금리와 세제 공포를 강조하는 시각이 있는가 하면, 저는 반대 측 논리도 충분히 살펴볼 필요가 있다고 생각합니다. 화폐 가치가 지속적으로 하락하는 인플레이션(inflation) 국면에서는 현금을 쥐고 있는 것 자체가 자산 손실을 의미할 수 있습니다. 인플레이션이란 물가가 전반적으로 오르면서 같은 돈으로 살 수 있는 재화가 줄어드는 현상입니다.

 

실제로 2020년부터 2023년까지 서울 주요 지역 아파트 가격이 두 배 가까이 오른 동안, 은행 예금 이자로 자산을 지킨 사람은 상대적 박탈감을 크게 겪었습니다. 이런 경험을 들어 "적정 레버리지를 활용한 실물 자산 보유가 인플레이션 방어의 핵심"이라고 보는 시각도 있습니다. 레버리지(leverage)란 자기 자본 외에 타인의 자본, 즉 대출을 활용해 투자 수익률을 높이는 전략을 말합니다.

 

다만 여기서 중요한 건 '적정'이라는 단어입니다. 제 경험상 감당 가능한 레버리지와 무리한 레버리지 사이의 경계는 생각보다 훨씬 좁습니다. 저평가된 급매물을 찾아 공격적으로 나서는 전략이 유효한 순간도 있지만, 그것은 이자를 버텨낼 현금 흐름이 뒷받침될 때의 이야기입니다. 통계청 자료에 따르면 2023년 기준 가계의 금융부채 보유 가구 중 원리금 상환 부담이 소득의 40%를 초과하는 비율이 10 가구 중 2 가구를 넘어섰습니다(출처: 통계청).

 

주택 수가 아닌 주택 가액으로 과세해야 하는 이유

현행 세제는 주택 수를 기준으로 중과세를 적용합니다. 그런데 지방에 저렴한 아파트 두 채를 가진 사람과 서울 강남에 수십억짜리 한 채를 가진 사람이 같은 세율로 취급받는 구조는 실제 자산 격차를 반영하지 못합니다. 주택 가액, 즉 집의 실제 시장 가치를 기준으로 과세 체계를 재편하는 방향이 자산 양극화를 줄이는 데 더 효과적이라는 주장은 충분히 설득력이 있습니다.

 

물론 이에 반론도 있습니다. 가액 기준으로 전환하면 행정 비용이 커지고 가격 책정 기준의 공정성 논란이 생길 수 있다는 점입니다. 그럼에도 불구하고, 지금처럼 수 기준 중과세가 강화될수록 특정 지역 한 채에 자원이 쏠리는 이른바 '똘똘한 한 채' 현상은 더욱 심화될 가능성이 있습니다. 제가 봐온 지인 사례들만 봐도, 세금이 무서워 두 번째 집을 팔고 그 자금을 기존 한 채에 집어넣는 패턴이 반복됐습니다. 이게 결국 서울 핵심 지역 가격을 받쳐주는 구조적 요인 중 하나로 작용하고 있다고 봅니다.

 

부동산 세제 논의는 단순히 세금 이야기가 아닙니다. 어디에 어떻게 사느냐는 삶의 방식 전체와 연결됩니다. 세금 부담이 너무 커지면 이사를 포기하고, 이사를 포기하면 직주 근접이나 생활환경 개선도 멀어집니다. 이건 단순한 투자 손실 이상의 문제입니다.

 

지금 내 집 마련을 고민하고 있다면, 금리와 세제 변화를 동시에 고려한 시뮬레이션을 반드시 해보시길 권합니다. 낙관적 시나리오가 아닌 최악의 상황, 즉 금리가 1~2% p 더 오르고 보유세가 늘어나도 버틸 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 집은 자산이기 이전에 삶의 기반입니다. 감당할 수 있는 범위 안에서의 선택이, 결국 가장 현명한 투자이기도 합니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 또는 세무 조언이 아닙니다. 실제 투자 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=ploj0yrlCsc