2026 종부세 개편 (세제개편, 실거주 기준, 갭투자 영향)

올해 초, 서울 성동구에 전세를 끼고 아파트를 보유 중인 지인이 저에게 전화를 걸어왔습니다. "이거 계속 들고 가도 되는 거야?" 정부가 2026년 세제개편안을 발표하면서, 비거주 1주택자와 다주택자의 종합부동산세(종부세) 부담이 최대 4배까지 늘어날 수 있다는 소식이 전해졌기 때문입니다. 제가 직접 수치를 들여다보니, 이건 단순한 세율 조정이 아니었습니다.

 

4년 만의 손질, 무엇이 바뀌나

재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'은 약 4년 만에 부동산 세제 전반을 다시 들여다본 결과물입니다. 핵심은 종합부동산세(종부세), 즉 일정 기준 이상의 주택을 보유한 사람에게 재산세 외에 추가로 부과하는 세금의 구조를 실거주 여부 중심으로 재편한 것입니다.

가장 눈에 띄는 변화는 기본공제액의 차등 적용입니다. 기본공제액이란 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에서 먼저 빼주는 금액으로, 이 금액이 클수록 세금이 줄어드는 구조입니다. 기존에는 1 주택자라면 실거주 여부와 상관없이 12억 원을 공제해 줬는데, 개편안은 실거주자는 14억 원으로 늘리고 비거주자는 9억 원으로 줄입니다. 같은 주택을 가지고도 실제로 살고 있느냐 아니냐에 따라 공제액이 5억 원이나 벌어지는 셈입니다.

과세 방식도 바뀝니다. 지금까지는 주택 수에 따라 세율이 달랐는데, 앞으로는 주택 가액 기준으로 세율을 매깁니다. 과세표준 6억~12억 원 구간(시가 약 32억~44억 원)부터 세율이 현행 1%에서 1.3%로 오르고, 그 이상 구간은 2028년까지 단계적으로 인상해 다주택자와 동일한 세율을 적용합니다. 공정시장가액비율, 즉 공시가격 중 실제로 과세 기준으로 삼는 비율도 1 주택자는 70%로, 다주택자는 80%까지 올립니다.

• 실거주 1주택자: 기본공제 12억 → 14억 원 (혜택 확대)
• 비거주 1주택자: 기본공제 12억 → 9억 원 (부담 증가)
• 다주택자: 주택 가액별 차등 공제, 과세표준 6억 원 초과부터 세율 인상
• 공정시장가액비율: 1주택자 70%, 다주택자 2028년까지 80%로 단계 인상

요약: 2026 세제개편안은 실거주 여부에 따라 종부세 기본공제와 세율을 다르게 적용하는 방식으로, 비거주·다주택 보유의 세 부담을 단계적으로 높이는 것이 핵심입니다.

 

실거주 기준이 가르는 세 부담 격차

제가 주변 사례들을 살펴보면서 가장 인상 깊었던 부분은 '같은 주소, 다른 세금'이라는 아이러니였습니다. 서울 마포·용산·성동구 등 이른바 마·용·성 지역에 시가 25억 원 안팎의 아파트를 보유한 실거주자라면 이번 개편 이후에도 사실상 종부세를 거의 내지 않습니다. 반면 같은 아파트를 전세를 끼고 보유 중인 비거주자는 2028년이 되면 지금보다 약 4배의 종부세를 납부해야 합니다.

여기서 갭투자라는 개념을 잠시 짚고 가겠습니다. 갭투자란 전세보증금과 매매가의 차이(갭)만큼만 자기 자금을 투입해 주택을 매입하는 방식으로, 실제 거주 없이 시세 차익을 노리는 전략입니다. 지금까지는 이 방식으로 서울 핵심지 아파트를 보유해도 세제 혜택이 크게 줄지 않았는데, 이번 개편으로 비거주 보유에 대한 세금이 명확하게 무거워졌습니다.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)도 손질됩니다. 장특공제란 주택을 오래 보유하거나 거주할수록 양도차익에서 공제해주는 제도입니다. 현재는 보유와 거주 모두 공제가 되고 한도도 없었는데, 2029년부터는 보유 공제를 아예 없애고 거주 공제만 최대 80%까지 인정하며, 공제 한도도 10억 원으로 제한합니다. 초고가 아파트일수록 보유만 해도 막대한 세금을 아꼈던 구조가 사실상 닫히는 셈입니다.

제 경험상 이런 변화는 단순히 세금 계산서 한 장의 문제가 아닙니다. 보유 전략 자체를 다시 짜야 한다는 신호입니다. 제가 접한 사례에서도 "지금 팔아야 하나, 아니면 직접 들어가서 살아야 하나"를 놓고 진지하게 고민하는 분들이 부쩍 늘었습니다. 재정경제부 발표에 따르면 이 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기 국회에 법안으로 제출될 예정입니다(출처: 재정경제부).

요약: 실거주 여부에 따라 종부세 부담이 최대 4배까지 벌어지고, 장특공제 역시 거주 중심으로 재편되면서 갭투자 보유 전략에 근본적인 재검토가 불가피해졌습니다.

 

방향은 맞지만 구멍도 보인다

솔직히 이번 개편안의 방향 자체는 틀리지 않았다고 봅니다. "집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳"이라는 구윤철 부총리의 발언처럼, 주거 본래의 목적을 세제에 반영하겠다는 철학은 분명합니다. 투자·투기 수요와 '똘똘한 한 채' 선호가 서울 핵심지 집값 급등에 영향을 미쳤다는 진단도 많은 전문가들이 공유하는 시각입니다.

그런데 제가 수치를 뜯어보면서 걸린 부분이 있었습니다. 기초 보유세인 재산세는 이번 개편에서 손대지 않았습니다. 재산세란 모든 부동산 소유자에게 부과하는 지방세로, 종부세와 함께 보유세의 두 축을 이룹니다. 그런데 이번에 재산세 공정시장가액비율은 그대로 두고 종부세만 손질하면서, 보유세 전반을 정상화한다는 목표에는 애초에 한계가 생겼습니다. 한양대 강성훈 교수도 "재산세 특례를 그대로 둔 채 종부세만 손질하는 데는 한계가 있다"라고 지적했습니다(출처: 경향신문).

더 아쉬운 건 양도세 중과 재유예입니다. 정부는 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용되는 양도세 중과를 2028년까지 또 한시 완화했습니다. 조정대상지역 양도세 중과란 다주택자가 집값이 많이 오른 지역에서 주택을 처분할 때 기본 세율보다 높은 세율을 매기는 제도인데, 이걸 계속 미뤄주다 보니 "팔면 손해"라는 인식이 고착되고 실제 매물은 늘지 않는 악순환이 반복되는 것입니다.

제 생각에 이 두 가지 모순, 즉 재산세 동결과 양도세 중과 재유예가 공존하는 한 이번 개편이 집값 안정으로 이어질지는 불확실해 보입니다. 규제를 강화하면서 동시에 퇴로를 열어주는 방식은 시장에 혼선만 줄 가능성이 있습니다. 진정한 과세 형평을 원한다면 예외 조치 없는 일관된 원칙이 필요합니다.

요약: 실거주 중심 세제 개편의 방향은 타당하지만, 재산세 동결과 양도세 중과 재유예라는 두 가지 한계가 정책 신뢰성과 집값 안정 효과를 모두 약화시킬 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 실거주 1주택자면 종부세 안 내도 되나요?

A. 개편안 기준으로 실거주 1주택자는 기본공제가 14억 원으로 늘어나, 시가 20억 원 수준의 주택까지는 사실상 종부세 부담이 없거나 매우 적습니다. 시가 32억 원 안팎까지는 세금 변화도 크지 않을 전망입니다. 다만 공정시장가액비율이 70%로 오르는 점은 감안해야 합니다.

 

Q. 갭투자로 보유 중인 집, 지금 팔아야 하나요?

A. 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄고 세율도 단계적으로 올라 2028년에는 종부세가 지금보다 약 4배 늘어날 수 있습니다. 다만 양도세 중과가 2028년까지 유예된 만큼, 매도 타이밍은 개인의 보유 기간과 차익 규모에 따라 달라질 수 있어 전문가 상담이 필요합니다.

 

Q. 장기보유특별공제 한도가 생기면 얼마나 달라지나요?

A. 현재는 공제 금액에 상한이 없어 초고가 아파트일수록 장특공제 혜택이 컸습니다. 2028년부터 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 한도가 제한됩니다. 양도차익이 수십억 원에 달하는 경우 실제 납부 세액이 크게 늘어날 가능성이 있습니다.

 

Q. 이번 개편안이 집값 안정에 효과가 있을까요?

A. 단기적으로는 비거주 보유 부담이 커져 일부 매물이 나올 수 있다는 시각도 있습니다. 하지만 양도세 중과가 재유예된 데다 재산세는 손대지 않아 실질적인 매물 증가와 가격 안정으로 이어질지는 불투명하다는 평가가 지배적입니다.

 

결론

이번 2026년 세제개편안은 부동산 세제가 투자 수단이 아닌 주거 중심으로 재편돼야 한다는 방향을 처음으로 수치에 새긴 개편입니다. 실거주 여부에 따라 종부세 기본공제와 세율이 갈리고, 장특공제 역시 거주 중심으로 바뀌는 흐름은 제가 보기에 옳은 방향입니다.

다만 재산세 동결과 양도세 중과 재유예라는 구멍을 그대로 둔 채 반쪽 개편에 그쳤다는 아쉬움도 지울 수 없습니다. 정책이 오락가락하면 시장의 신뢰는 무너지고, 결국 관망과 버티기가 반복됩니다. 비거주 주택을 보유 중이라면 지금이 포트폴리오 전체를 점검할 시점이고, 실거주 중심으로 전략을 재정비하는 것이 현실적인 대응이라고 봅니다.

참고: 경향신문